Minha herança é um imóvel sem registro no cartório. Como regularizar?

Minha herança é um imóvel sem registro no cartório. Como regularizar?

Receber uma herança é um momento de extrema dor, porém, ao mesmo tempo, mostra o cuidado daquele que partiu em tentar auxiliar as pessoas que mais amava com a partilha de seus bens.

Se a vida segue, os problemas mundanos a acompanham, sendo a herança de um imóvel sem registro um deles.

Geralmente, o imóvel foi comprado através de um “contrato de gaveta”, sem registro no cartório ou foi simplesmente ocupado por anos a fio, sem qualquer oposição.

Neste artigo, vou te explicar como regularizar essa situação.

O primeiro passo.

A primeira coisa a ser feita é juntar toda a documentação que você conseguir do imóvel, como, por exemplo, o contrato de compra e venda do bem (caso exista), as contas de luz/água/telefone/IPTU em nome do falecido e os comprovantes de pagamento.

Após isso, procure o cartório de registro de imóveis da cidade em que está localizado o bem e tire uma certidão atualizada da matrícula.

Pode ser que, na cidade onde está localizado a propriedade, exista mais de um cartório de registro de imóveis, porém, obrigatoriamente o imóvel estará registrado em apenas um deles.

Se você não tiver ideia do número da matrícula do imóvel, basta você informar o nome da rua e o número da casa/terreno que o cartório vai localizar a matrícula para você.

Após conseguir a certidão atualizada, você pode se deparar com três situações:

Situação 1: O imóvel está registrado no nome de uma pessoa ou de uma empresa privada.

Sendo este o caso, procure saber se existe um contrato de compra e venda entre o falecido e a pessoa que está constando na matrícula como proprietária ou se a ocupação foi fruto de uma invasão.

É fundamental você ter o maior número possível de documentos, além de testemunhas, que comprovem que o falecido usava o imóvel como se fosse o dono.

Você deve verificar ainda se o imóvel possui alguma restrição, como, por exemplo, a hipoteca, financiamento ou averbação judicial de algum débito, dentre outras restrições possíveis.

Se existir alguma restrição, você deverá procurar resolver ela primeiro antes de dar os próximos passos.

Estando tudo ok, basta você seguir os passos seguintes.

Situação 02: O imóvel está registrado no nome do poder público (município, estado ou União).

Pode ser o caso de a ocupação do imóvel ter se dado em razão de um programa público de moradia e, neste caso, apenas o município/estado/União saberá dizer quais os procedimentos seguintes, já que cada programa possui regras específicas.

Se esse for seu caso, é imprescindível você buscar o ente público para tentar a regularização.

Caso o imóvel seja público e tenha sido invadido, como regra, nada poderá ser feito, pois, os imóveis públicos não são passíveis de usucapião ou outra regularização que não atende os interesses de toda a coletividade.

Situação 03: O imóvel simplesmente não tem nenhum registro.

Nesses casos, geralmente o imóvel pertence a algum ente federativo, pois o município/estado/União não tem a obrigação de registrar seus imóveis no cartório.

Junto do próprio cartorário deve ser feita uma busca a fundo das origens da propriedade, de modo a se descobrir se o imóvel é público ou não.

Os passos seguintes.

Após ter certeza que o imóvel não possui nenhuma restrição e não pertence a um ente federativo, você vai ter duas opções:

1 – Fazer o inventário da posse.

Legalmente, só é considerado proprietário do imóvel aquele que tem o seu nome registrado na matrícula do imóvel, nos termos do artigo art. 1.227 do Código Civil.

É a famosa frase “só é dono quem registra”.

Não importa o quão bem foi elaborado o contrato de compra e venda ou se sua família mora há 50 anos no imóvel; enquanto não registrar no cartório, o que você tem é apenas a posse do imóvel.

A posse pode ser herdada sendo possível, por exemplo, dividir um pedaço da posse do imóvel para cada herdeiro, com a realização do inventário. Nesse caso, cada herdeiro fica com uma porcentagem do imóvel.

Ao realizar o inventário, é cobrado o Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCM), que varia de estado para estado e pode custar até 8% do valor do imóvel.

O grande problema é um imóvel com registro vale, em média, 30% a mais do que o imóvel sem registro.

Por exemplo: um imóvel em que se tem o registro vale R$ 100.000,00 (cem mil reais), enquanto o mesmo imóvel, onde se tem apenas a posse, costuma ser avaliado em R$ 70.000,00 (setenta mil reais).

Essa diferença na avaliação se dá em razão da segurança jurídica que o registro traz, já que evita qualquer “dor de cabeça” para o novo comprador.

Porém, a Receita Estadual, que é o órgão responsável pela cobrança e fiscalização do ITCM, na maior parte dos estados, não costuma aplicar esse “desconto” ao se realizar um inventário da posse. Ela simplesmente cobra como se o imóvel tivesse registro.

No caso do exemplo, ao invés de avaliar o imóvel em R$ 70.000,00, que é o valor de mercado do imóvel, já que se tem apenas a posse, a Receita simplesmente ignora tal fato e cobra o imposto como se o imóvel tivesse registro, isto é, o imposto incidirá em cima do valor de R$100.000,00

Todos esses fatores somados, acabam por desmotivar quem deseja fazer o inventário da posse, porém, é uma opção.

2 – Pedir o usucapião.

O usucapião é um meio de regularização do imóvel, porém, deve ser usado como última alternativa.

Se você possuir um contrato de compra e venda e o recibo de quitação do débito, não será o caso de pedir o usucapião. Neste caso, a solução é a adjudicação compulsória.

O usucapião será cabível nas seguintes situações:

  1. Você possui o contrato de compra e venda, mas perdeu o recibo de quitação;
  2. Você perdeu o contrato de venda e o recibo de quitação;
  3. O imóvel foi simplesmente ocupado por anos a fio, sem qualquer oposição.

Basicamente, o que você vai precisar comprovar é que você exerce a posse sobre o imóvel herdado e que os herdeiros têm o animus domini.

Caso queira se aprofundar sobre o assunto usucapião, você pode consultar esse artigo, onde explico sobre os documentos necessários.

Se for o caso de entrar com o usucapião, você poderá somar o seu tempo de posse com o tempo do falecido, além de não precisar pagar o ITCM.

Outro ponto importante.

Quando existe discordância entre os herdeiros quanto a herança, como regra, acaba-se gerando um processo de inventário judicial.

Nesses casos, o passo a passo aqui exposto pode mudar um pouco, já que o processo de inventário judicial possui um rito próprio, por isso, é importante o acompanhamento de um profissional experiente na área para uma orientação do caso concreto.

Caso exista a construção de uma casa e/ou apartamento no terreno, pode ser que ela não esteja regularizada junto a prefeitura, pois falta muitas vezes a aprovação do projeto arquitetônico.

Você deve consultar diretamente a Prefeitura sob tal ponto, devendo a regularização, como regra, ser acompanhada de um profissional da engenharia e/ou arquitetura.

Ficou com alguma dúvida?

Se você ficou com alguma dúvida quanto ao procedimento, fique a vontade para perguntar nos comentários que eu irei te responder.

Espero que esse artigo tenha te ajudado.

Um abraço.

Luiz Henrique Tizziani, Advogado

Luiz Henrique TizzianiPROLuiz Henrique Tizziani é advogado, com foco na regularização de imóveis. Através do atendimento online, tem ajudado pessoas em todo o Brasil, já tendo atuado em mais de 200 casos como advogado. Whatsapp – (45) 98816-2796 E-mail: luiz@luiztizziani.com.br

Fonte: https://noticiageral.com – com informações de Jusbrasil

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